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“作為自閉癥孩子的父母，我們最大的擔憂就是：我們老了、不在了以后，孩子該怎么辦？”70歲的北京市通州區(qū)居民田女士道出了無數(shù)特殊家庭的心聲。今年4月，她為40歲的自閉癥兒子辦理完成全國首例不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，讓房產(chǎn)成為兒子未來生活的“守護者”。

不到一年時間，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點在全國多點開花，信托公司爭相在這片制度藍海中布局，同時為普通家庭提供了全新的財富保障方案。

試點擴容

江蘇省首單業(yè)務的落地藏著地方試點的“蘇式巧思”。蘇州信托11月10日成功設立江蘇省首單不動產(chǎn)服務信托，11月17日完成不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。該不動產(chǎn)服務信托創(chuàng)新融合“以房養(yǎng)老＋特殊需要＋公益目的”三重屬性，在滿足多層次、個性化養(yǎng)老需求的同時，又通過信托架構實現(xiàn)對流浪動物保護的長期公益支持。

蘇州的突破并非孤例，一場全行業(yè)的試點競賽已全面展開。作為首個“吃螃蟹”的城市，北京在2025年4月就實現(xiàn)雙重突破：國投泰康信托為田女士實現(xiàn)自閉癥兒子的終身照護保障。同期，外貿(mào)信托在昌平區(qū)落地的倉儲類不動產(chǎn)信托，實現(xiàn)非交易過戶，大幅簡化辦理流程。

上海則在6月集中發(fā)力，上海信托、愛建信托相繼落地家庭傳承類信托，前者推出“不動產(chǎn)＋現(xiàn)金”混合信托，旨在滿足客戶兼顧自身養(yǎng)老與財富代際傳承的綜合需求；后者為獨居老人打造的信托方案，實現(xiàn)了“生前養(yǎng)老、身后傳承”的雙重保障，展現(xiàn)了信托服務的靈活適配性。

天津、廣州等地則進行了區(qū)域創(chuàng)新。北方信托聚焦“存量資產(chǎn)盤活”，為宏泰房產(chǎn)辦理價值300萬元的商業(yè)地產(chǎn)信托登記，引入專業(yè)機構運營實現(xiàn)閑置資產(chǎn)增值。廣州瞄準“權屬過渡難題”，創(chuàng)新引入預告登記模式，并向粵財信托發(fā)出全國第一張不動產(chǎn)信托預告登記證明。

應用場景多點開花

所謂不動產(chǎn)信托，即將不動產(chǎn)置入信托計劃，委托給信托公司進行管理，并到相關部門依法登記物權變更的模式。與傳統(tǒng)財富管理工具相比，其核心優(yōu)勢在于風險隔離與定向分配等，這些特性也正讓不動產(chǎn)信托從財富傳承延伸至養(yǎng)老保障等普惠場景。

個人民生領域的需求率先得到釋放。今年7月，廈門落地全國首單雙委托人不動產(chǎn)家庭服務信托，一對夫妻將共同房產(chǎn)納入信托，房產(chǎn)出租的租金收益定向補充長輩養(yǎng)老金，子女成年后可按條件定向分配房產(chǎn)。

廈門信托相關負責人表示，通過定制化設計，充分發(fā)揮家庭服務信托在集合委托人家庭意志、財富保護和分配執(zhí)行等方面的功能優(yōu)勢，精準服務贍養(yǎng)老人、傳承家產(chǎn)及管理財富的多層次需求。

場景創(chuàng)新正不斷突破邊界。在北京市昌平區(qū)由外貿(mào)信托擔任受托人的倉儲類不動產(chǎn)信托項目中，物流倉儲設施裝入信托架構，其產(chǎn)生的收益50％定向捐贈公益事業(yè)，剩余部分用于家庭養(yǎng)老與子女教育。上海案例覆蓋的人群廣泛：從中年白領的商辦房傳承規(guī)劃，到八旬獨居老人的養(yǎng)老保障，不動產(chǎn)信托已能適配多種家庭結構。

制度完善在路上

試點得以快速推進得益于制度保障的明確。長期以來，信托業(yè)未能建立完善的信托財產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)信托業(yè)務往往需通過設立特殊目的載體等復雜架構實現(xiàn)，操作成本增加，信托財產(chǎn)獨立性優(yōu)勢難以發(fā)揮。2024年底北京發(fā)布《關于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，明確辦理不動產(chǎn)轉移登記，直接在不動產(chǎn)權證書附記欄標注“不動產(chǎn)信托財產(chǎn)，信托產(chǎn)品名稱：×××?！?/p>

萬商天勤律師事務所深圳辦公室合伙人高立立表示，當前不動產(chǎn)信托政策尚在區(qū)域試點階段，僅出臺相關政策的城市可明確予以登記并在登記后達到信托財產(chǎn)與受托人固有財產(chǎn)相區(qū)別的物權效果，“對于尚未出臺相關政策的城市，在不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記方面仍然存在操作流程冗雜、信托設立門檻高等障礙”。

盡管挑戰(zhàn)重重，試點的探索價值已凸顯。“江蘇省不動產(chǎn)登記”微信公眾號顯示，下一步，江蘇省自然資源廳將與省級有關部門建立信息共享機制，指導試點地區(qū)規(guī)范推進不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作，保障登記事項規(guī)范、準確、完整，進一步夯實信托財產(chǎn)獨立性。同時，以不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記為基礎支撐，積極支持信托機構圍繞代際傳承、家庭服務等多元場景設計信托服務模式。（記者吳楊）